Como investir em fundos imobiliários

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Investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs) pode ser uma boa estratégia para diversificar seus investimentos ou para continuar atuando no setor imobiliário, mas sem a dor de cabeça de ter que lidar com inquilinos e corretores de imóveis. No entanto, os investidores ainda têm muitas dúvidas sobre como funciona esse tipo de aplicação e muitas vezes não sabem como entrar nesse mercado. Para tirar essas dúvidas, Época NEGÓCIOS consultou os especialistas Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea; André Demarco, diretor de Produtos, Serviços e Educação da BM&F Bovespa; e Tatiana Scarparo, head da mesa de Fundos Imobiliários da XP investimentos.

O fundo imobiliário é um investimento de renda variável que fica registrado em bolsa ou em um mercado de balcão organizado, como se fosse uma ação.

A BM&FBovespa possui um índice, chamado IFIX, que acompanha o desempenho do fundos imobiliários em negociação na bolsa, similar ao Ibovespa para as ações.

O que é um fundo imobiliário?

É um fundo que investe em ativos do mercado imobiliário. Ele é criado por instituições financeiras que, para captar recursos, vendem cotas do fundo, ou seja, pequenas fatias de participação no investimento total.

Os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, ou seja, há uma quantidade determinada de cotas, que são emitidas pela administradora no momento da constituição de um novo fundo ou quando um fundo decide fazer uma nova captação. Após a emissão das cotas, elas ficam listadas em um mercado organizado – bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O investidor que tem uma cota de um fundo imobiliário tem direito a receber dividendos, ou seja, uma parte do rendimento dos investimentos do fundo. Os fundos imobiliários precisam fazer a distribuição de dividendos a cada semestre, mas vários optam por fazer essa distribuição mensalmente. Assim, o investidor vai receber uma quantia periodicamente, uma espécie de aluguel. O valor do dividendo, contudo, é variável. O dividendo é isento de imposto de renda para pessoas físicas.

Como começar?

Para comprar e vender cotas de fundos imobiliários, o investidor precisa estar cadastrado em uma corretora para intermediar as transações. Na corretora, há especialistas que acompanham o desempenho dos fundos imobiliários e podem dar dicas, porém a decisão final é sempre do investidor. Normalmente, é possível fazer as transações pela internet, emitindo ordens de compra ou venda.

Como adquirir cotas?

Cotas de fundos imobiliários podem ser adquiridas de duas formas: pela distribuição primária ou no mercado secundário. A distribuição primária acontece quando uma gestora decide lançar um fundo ou fazer uma nova emissão de um fundo existente. “No mercado primário, os recursos vão diretamente para o gestor e administrador do fundo, para que eles façam o trabalho de investimento para remunerar os cotistas”, afirma André Demarco, da BM&F Bovespa.

Uma vez que um fundo encerrou sua captação, as cotas ficam listadas em algum mercado organizado, como a BM&FBovespa ou a Cetip. Atualmente, há mais de 130 fundos imobiliários listados na BM&FBovespa. Passada a emissão primária, um investidor pode ir à bolsa (mercado secundário) para comprar cotas de outro investidor que estiver disposto a vendê-la.

“É um processo muito parecido com o processo de venda de ações. Cada fundo imobiliário tem um ticker (um código) e o investidor pode colocar uma ordem para fazer uma aquisição da cota daquele fundo que já está listado”, explica Carlos Martins, gestor de Fundos Imobiliários da Kinea. Para vender, o processo é similar –— o investidor deve colocar uma ordem de venda. Todos os processos de compra e venda são intermediados por uma corretora. Na bolsa, as transações são liquidadas em três dias úteis, ou seja, se um investidor comprar uma cota na segunda-feira, a movimentação será concluída na quinta-feira.

O que determina o preço das cotas?

Depois da emissão primária, o preço da cota de um fundo imobiliário é determinado pelo mercado na bolsa. Mais uma vez, a dinâmica se parece com a venda e compra de ações. “As expectativas dos investidores afetam o ativo”, explica Martins, da Kinea. Há questões relacionadas a um fundo específico e outras ao mercado como um todo.

Um exemplo? Se um fundo tem um prédio inteiro alugado para uma única empresa, e ela anuncia que irá mudar suas operações para outra cidade, a tendência é que o valor da cota daquele fundo, listado na bolsa, caia. Isso ocorre porque, provavelmente, aquele prédio vai ficar vazio, pelo menos por algum tempo, e parar de receber o aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio, o que afetará a capacidade de distribuir dividendos até que o prédio seja locado novamente. Esse fato, porém, não terá impacto no valor de cotas de outros fundos.

Por outro lado, notícias macroeconômicas, como aumento ou redução de taxas de juros ou discussões a respeito de alterações na forma de tributação de fundos imobiliários, por exemplo, podem afetar o preço das cotas de todos os fundos imobiliários. No caso da taxa de juros, por exemplo, é importante ter em mente que há uma forte relação inversa entre a Selic e o preço das cotas dos fundos imobiliários. Ou seja, quando a taxa básica de juros sobe, os preços das cotas tendem a cair na bolsa.  Por outro lado, se a Selic cai, a tendência é de alta dos preços das cotas. Notícias específicas sobre o desempenho do mercado imobiliário, como aumento do preço de aluguéis ou redução da vacância em imóveis comerciais, também tendem a influenciar os preços das cotas.

É possível resgatar o investimento?

A não ser que o fundo tenha um prazo de vigência (e só uma minoria tem), o investidor não pode fazer o resgate de seu investimento. Uma vez que o investidor adquiriu cotas de um fundo imobiliário, só poderá se desfazer desse investimento vendendo essas cotas para outro investidor no mercado. Ou seja, “se você quiser sair da aplicação, precisará vender suas cotas em bolsa”, afirma Tatiana, da XP Investimentos. Como no mercado de ações, o preço a que o investidor vai vender o papel nem sempre será o mesmo pelo qual comprou a cota, e pode haver lucro ou prejuízo com essa operação.

“O investidor precisa entender que a cota está sujeita a flutuações. Mesmo que o fundo esteja indo bem, entregando o que prometeu, as cotas podem cair, por exemplo, por causa da alta da juros”, diz Martins.

Como não há resgate direto com a corretora ou com a administradora, uma das características importantes para se observar é a liquidez daquele fundo. Quanto maior for ela for, mais fácil será vender suas cotas.

Quanto o investidor vai receber?

Quando adquire uma cota de fundo imobiliário, o investidor tem direito a receber dividendos do fundo. Pela lei, os fundos precisam distribuir 95% do fluxo de caixa semestralmente. O valor do dividendo é calculado com base em todas as receitas do fundo e nas despesas. Segundo Tatiana, da XP, a maioria dos fundos faz essa distribuição mensalmente. É como se o investidor recebesse um aluguel.

“Se um fundo não gera receita, contudo, ele não tem como distribuir”, afirma Tatiana. Existem fundos que estão com desempenho ruim e que não distribuem dividendos há meses. Além disso, ela ressalta que vários fatores afetam o valor que será distribuído por cada fundo. “Se aumentar a vacância, o fundo vai distribuir um pouco menos”, afirma. Por exemplo, se um fundo tem um prédio alugado para uma empresa e a empresa decide mudar, o prédio ficará vazio e o fundo ficará sem a renda do aluguel. Além disso, o fundo terá que arcar com os custos de IPTU e condomínio.

“O beneficiário do dividendo é a pessoa que está segurando a cota no último dia útil do mês. Todos que tinham cotas naquela data têm direito a receber os dividendos, e isso será pago alguns dias úteis depois do encerramento do mês”, diz Martins, da Kinea. Se um investidor adquirir uma cota na bolsa no primeiro dia útil de um mês, por exemplo, só terá direito a receber dividendos no mês seguinte.

É preciso pagar imposto de renda sobre os lucros?

Os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Ou seja, aquela renda que o investidor vai receber do fundo, como distribuição do fluxo de caixa do lucro, é isenta. Mesmo assim, é preciso declarar os ganhos que você teve com os fundos imobiliários.  “As corretoras disponibilizam informes de rendimentos, normalmente online”, diz Tatiana.

No entanto, se um investidor vende suas cotas no mercado por um valor superior àquele que pagou na hora da compra daquela cota, esse lucro é tributado. “Para a pessoa física, há um imposto de 20% sobre o ganho de capital. Portanto, se você vender uma cota com ganho de capital, esse lucro é tributado”, afirma ela. Porém, neste caso, também há isenção para valores de até R$ 20 mil por mês.

Quais as taxas?

Os administradores dos fundos imobiliários costumam cobrar quatro taxas: taxa de administração, de gestão, custódia e escrituração. “Muitos fundos, no entanto, cobram uma taxa de administração alta e o administrador distribui para a custódia e para o gestor, em vez de cobrar as quatro separadamente”, diz Tatiana. Essas taxas são cobradas sobre o valor da cota.

Alguns fundos colocam também uma taxa de desempenho, cobrada sobre aquilo que o fundo entregar de rendimento além de uma meta pré-estabelecida.

Além disso, as corretoras também cobram taxa de corretagem e de acompanhamento.

O que você precisa saber para escolher o fundo?

Na hora de escolher em qual fundo você irá investir, é importante estar bem informado sobre os riscos atrelados àquele investimento. “O investidor tem que ser muito criterioso e analisar o regulamento do fundo, toda a documentação relacionada à política de investimento, a taxa de administração, e qual é a modalidade em que esse fundo de investimento vai atuar. Ele precisa entender com clareza onde está investindo o dinheiro”, afirma Demarco, da BM&FBovespa.

“Você precisa estar de olho em quem são os inquilinos, quantos inquilinos aquele fundo tem, como está a vacância e quando são os vencimentos dos contratos”, afirma Tatiana.

Uma fonte importante de informações é o site da bolsa, que traz dados detalhados de cada fundo e demonstrações financeiras, além dos relatórios de gestão mais recentes, os fatos relevantes emitidos pelo fundo e notícias relacionadas a ele. As gestoras também costumam publicar essas informações.

Além disso, cada fundo tem um regulamento e um prospecto, que são publicados no momento da emissão das cotas do fundo. “Nesse documento, há uma seção de riscos. Se o investidor quer saber tudo o que pode dar errado com o fundo, pode analisar as informações que estão lá”, diz Martins. Ali, devem constar riscos atrelados à tributação, aumento de juros, de crédito e de vacância, por exemplo.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Fundos imobiliários de renda
Atualmente, o tipo mais comum de fundo imobiliário é o de renda, em que o investidor compra uma cota para ter uma renda similar a um aluguel. “Qualquer ativo que gera receita de aluguel está nesse grupo da renda”, afirma Martins, da Kinea. Nesse segmento, os ativos mais comuns são escritórios, shoppings e de logística (como centros de distribuição). Além desses, há fundos que investem em imóveis para faculdade, hospital e hotelaria. “No fim do dia, todos geram para o investidor renda de aluguel”, diz Martins.

“O desempenho desses fundos tem uma relação direta com o desempenho da economia. Se mais gente alugar um imóvel e estiver disposta a tomar um espaço para desenvolver um negócio, o fundo será beneficiado. Em momentos de depreciação, os fundos sofrem mais”, afirma Demarco.

Em fundos que investem em logística e escritório, a dinâmica é similar à do mercado imobiliário, ou seja, o fundo tem um ativo, aluga para uma empresa e a empresa paga aluguel. De tempos em tempos, o proprietário pode negociar com o inquilino e ajustar o valor do aluguel ao praticado no mercado, mas os contratos tendem ser mais previsíveis. “No caso de shopping, normalmente há um valor mínimo acordado com os lojistas e mais um porcentual das vendas. Quando as lojas vendem bastante, você pode ter um resultado um pouco maior, se as vendas estiverem mais fracas, talvez você só receba o mínimo”, afirma Martins.

Fundos imobiliários de títulos
Basicamente, existem dois tipos de fundos imobiliários de título: o CRI (certificados de recebíveis imobiliários) e o LCI (letras de crédito imobiliário). São fundos que tem títulos de crédito baseados em contratos de financiamento ou locação, lastreado em imóveis. “Aqui, o risco está mais atrelado ao crédito do que ao desempenho do mercado imobiliário”, diz Martins.

“Esses fundos imobiliários investem em títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos fundos imobiliários e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário”, afirma Tatiana.

Segundo Martins, da Kinea, nesse tipo de fundo, “não importa muito o que está acontecendo na economia, porque eu não estou no risco do fluxo do imóvel. Ou você tem um contrato que não pode ser rescindido ou tem a garantia de alguém de que se faltar aluguel suficiente, ele vai compor o fluxo”.

Fundos de desenvolvimento imobiliário
Ao contrário dos fundos de renda, esse tipo de aplicação não pagará dividendos aos investidores mensalmente. Esses fundos, normalmente, têm prazo determinado. Segundo Tatiana, da XP, eles costumam pagar dividendos altos, por serem investimentos mais arriscados.

Eles normalmente são constituídos para arrecadar dinheiro para financiar projetos imobiliários. Como prédios demoram para ser construídos, o fundo provavelmente não vai pagar dividendos nos primeiros anos, porque não terá fluxo de caixa nos primeiros anos da construção. Esses fundos começam a distribuir os dividendos quando as primeiras unidades começam a ser vendidas na planta, por exemplo.

“É um fundo de ganho de capital, o fundo vai entregar ao investidor o capital investido, atualizado pelo lucro dos projetos. Não é um processo que vai pagar renda todo mês, só vai distribuir quando devolver o dinheiro dos empreendimentos”, explica Martins. Ele alerta que esse é um tipo de investimento que não é indicado para quem quer ter renda mensal, afinal, como o tempo de construção de um empreendimento é de cerca de cinco anos, o investidor provavelmente só começará a receber dividendos anos depois.

Fonte: Época Negócios

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