Mais torres mudam a paisagem de Miami

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A cidade de Miami e seus arredores vivem o maior boom imobiliário de sua história: bolha ou não? Luis Flores é um advogado de Miami que, nos últimos 18 meses, ajudou a fechar acordos de financiamento para projetos imobiliários no valor de US$ 1 bilhão.

O exemplo mostra o auge imobiliário que vive hoje a cidade norte-americana – ímã de capitais da América Latina e de todo o mundo que vão parar em luxuosos projetos imobiliários na ambicionada zona financeira-empresarial de Brickell, no novo, boêmio e central Midtown e, como sempre, na longa e estreita ilha que é Miami Beach. Como se fosse pouco, também há investimentos em áreas próximas, como Sunny Isles e Aventura.

Ninguém discorda: os preços das propriedades residenciais e comerciais dispararam. Chegam ao ponto de superar os valores que tinham no começo da bolha, no meio dos anos 2000, que afetou não apenas Miami. Ainda está fresca na memória dos norte-americanos a crise financeira global de 2008 e a recessão de 2009, durante as quais milhões de família perderam suas casas porque não podiam pagar as parcelas de seus empréstimos hipotecários nem vendê-las para pagar a dívida, pois os preços dos bens de raiz tinham desabado.

A crise foi um golpe em todos os setores da economia norte-americana, mas o mercado imobiliário de Miami não demorou para se recuperar. Os guindastes voltaram à cidade e hoje aparecem por todos os lados, levantando dúzias de edifícios de 40, 50, 60 andares ou mais. Para quem chega depois de cinco anos de ausência, a linha do horizonte de Miami está irreconhecível.

Do 40º andar de um edifício de Brickell, um executivo de relações públicas mostra a paisagem por detrás das janelas de seu escritório: arranha-céus, guindastes e mais arranha-céus sendo levantados nas ilhotas da baía. “Ali”, diz, indicando o único terreno vazio, “estão começando a construir uma torre de 80 andares”.

Os alicerces

A exuberância do mercado e as lembranças da década passada assustam alguns. Mas especialistas e investidores consultados não acreditam que há uma bolha a ponto de explodir. Nem mesmo que há risco de perdas para quem está apostando nos imóveis.

“O boom atual vai durar mais dois anos pelo menos, e logo o mercado seguirá crescendo, mas a taxas normais”, diz Raoul Thomas, presidente da empresa de desenvolvimento imobiliário CGI Merchant Group, que está investindo em dois grandes hotéis em Miami, associada com o grupo espanhol Meliá.

Para o advogado Luis Flores, da firma Arnstein & Lehr’s, desta vez o auge da construção está acontecendo com uma estrutura muito mais sólida. “Os construtores obtêm financiamento dos bancos apenas quando demonstram que já venderam 50% ou mais das unidades de seus projetos imobiliários”, afirma. Isto é um fator significativo em relação aos “anos loucos” da década passada. Como coloca Thomas, o atual “é um auge baseado no capital e não na dívida”.

Como conseguiu Miami sair tão rápido da crise? Para Liliana Gómez, diretora de vendas internacionais do ISG Group, “muitos acreditaram que a recuperação demoraria dez anos, mas a realidade é que depois da crise de 2008 começaram a chegar os capitais ao setor imobiliário de Miami e o excesso de inventário que a crise pode ter deixado foi absorvido em cinco anos”. A ISG Group é a responsável pela comercialização dos projetos do Related Group, o maior grupo imobiliário de Miami, que pertence ao reconhecido empresário cubano-norte-americano Jorge Pérez.

Pechincha para estrangeiros

Os preços baixos que surgiram dos embargos de 2009 abriram o apetite dos investidores estrangeiros. De acordo com Harvey Hernández, diretor-gerente do Newgard Development Group, “os investidores mais tradicionais eram da América Latina, mas agora a Europa está muito forte”. Até da China está chegando capital, como mostra uma recente e exitosa conferência sobre Miami como porta de entrada para os investimentos chineses na América Latina.

O boom imobiliário de Miami não é apenas residencial ou comercial. Também é impulsionado por um número crescente de empresas que estão se estabelecendo na cidade, e com elas chega a infraestrutura de negócios. A tradicional presença de bancos, por exemplo, se estendeu para outros serviços financeiros.

“Há banqueiros que estão mudando de Nova York e Los Angeles para cá”, diz Jean Pierre Trouillot, partner da KPMG em Miami. “As family offices (serviços de gestão de fortunas familiar) estão mudando da Colômbia e da Venezuela para Miami”, observa e acrescenta que essa demanda deve continuar. Trouillot é cauteloso na hora de falar de projeções. “Essa taxa de crescimento é muito alta para seguir indefinidamente, de modo que deve se estabilizar, mas não sei quando isto acontecerá”.

Segundo Liliana Gómez, do ISG Group, depois da crise teve início um novo modelo na venda dos projetos em pré-construção. Nele, os compradores entravam com 70% do valor dos projetos. Os investidores se adaptaram às novas exigências e hoje, segundo Gómez, o pagamento inicial é de 50%. Por isso, muitos asseguram que o auge atual é muito mais sólido que o da bolha.

Ainda há oportunidades Depois da crise de 2009 foi possível adquirir em Miami propriedades com descontos e os investidores tiveram valorizações de dois dígitos anuais durante vários anos. “Não eram ganhos normais, mas sim a recuperação do mercado depois da crise”, afirma Anthony Graziano, diretor em Miami do Integra Realty Resources, firma de consultoria e valorização de propriedades imobiliárias. “Agora estamos voltando para um mercado mais normal e a valorização de propriedades deve ser entre 5% e 8% nos próximos dois anos”, acrescenta. Mas, se os lucros de dois dígitos anuais no valor das propriedades não vão se repetir, Graziano assegura que ainda há opções com boa rentabilidade. A maioria delas está localizada entre o mar e a autopista I-95, que cruza Miami de norte a sul e está rente à costa desde a ponta sul da Flórida até a fronteira com o Canadá. Entre a praia e a I-95 já não há terra disponível para construir. Esta falta seguirá jogando para o alto os valores das propriedades próximas à costa.

“Os preços das propriedades em Miami começam a superar os valores que tinham no começo da bolha, no meio dos anos 2000

Caixas de segurança No ritmo que cresce o mercado imobiliário, a mão de obra no setor está ficando escassa, o que aumenta os custos da construção. Isto, aliado à crescente demanda residencial e comercial, elevou os preços.

Outro risco é o fortalecimento do dólar frente às moedas latino-americanas, que poderia frear temporariamente a demanda por propriedades, com os investidores perdendo poder aquisitivo em dólares.

Apesar disso, as propriedades imobiliárias em Miami continuam sendo “caixas de segurança” para proteger o capital, diz Luis Flores, da Arnstein & Lehr’s. O fortalecimento do dólar é apenas mais uma razão para pensar que o dinheiro estará bem investido em ativos em dólares.

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